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| 不動産投資をするに当たって、疑問や不安に思う所、ありませんか？でもご安心ください。当社投資事業部担当が、疑問、不安におこたえします！ |
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| Q1 |
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不動産投資（マンション経営）ってサラリーマンにもできますか。 |
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| A |
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もちろん出来ます。弊社のお客様の約 5 割が普通の会社員の方です。
普通にローンで投資用不動産を購入して、賃料収入でローンを返済していくというパターンが多いですね。物件管理に関しても、弊社がトータルにサポートいたします。 |
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| Q2 |
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不動産投資が節税になるって聞いたのですが本当ですか？ |
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| A |
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借入れを多くして、賃貸経営に乗り出した当初は赤字になると言われています。しかし、この赤字分が、他の黒字の所得と差し引き計算が出来るので、一般的に「不動産投資は節税になる」といわれます。
サラリーマンの場合、この不動産所得の赤字と給与所得を損益通算して所得税や住民税の還付が受けられるかもしれません。なお、賃貸している土地や建物ですと相続税は時価よりかなり下がりますので、相続対策としても有効です。
青色申告をしていれば、損益通算してもまだ補えない赤字は、3年間繰越して所得から差し引くことも出来ます。
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| Q3 |
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不動産投資のメリット・デメリット |
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| A |
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◆メリット
1.安定した収入
賃料収入は、短期間に大幅に変動することはまれで、比較的安定しています。
またローン完済後には賃料収入から必要経費を差し引いた金額が実収入となり、一種の私的年金と言ってもいいでしょう。
2.インフレに強い
賃料はインフレ時には物価の上昇に応じて上がる傾向にあります。またその不動産の価値も上がります。預貯金などに比べてインフレに強いといえます。
◆デメリット
1.換金性に劣る
一般的に不動産の購入には多額の資金が必要になること、不動産は長期的、安定的に所有することを目的に取引されるケースが一般的なため、預貯金に比べ流動性に劣っています。
2.金利上昇に弱い
不動産投資を、借入金を併用している場合には、金利が上昇した場合、借入金の支払い総額が増加します。借入金の割合が高ければ高いほど金利上昇のリスクを受けやすくなるので、注意が必要です。
当社グッドホームでは、提携ローンの紹介や借り換えの提案など、様々なご相談を承ります。
3.自然災害に弱い
自然災害により、投資用物件が滅失してしまう危険性は十分あります。万が一、投資用物件が滅失した場合、予定していた収入は得られません。損傷の場合にもそれに伴う補修費などが発生し、収益を圧迫要因になりますので対策が必要です。損傷により、実際にどれぐらいの修繕費用が必要になるか、また災害などが無かった場合にも、どの時期にどれ位の修繕費用が必要になるかという事も、前もって十分に把握することが大切です。当社では保険代理業も行っておりますので、万一に備えての保険の相談も承っております。 |
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| Q4 |
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ワンルームマンション購入のアドバイス いただけますか？ |
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| A |
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ワンルームマンションの供給が期待されている地域がある反面、供給過剰ぎみな地域もあります。地域の状況や、学生、単身者の行動パターンを厳しく分析しながら、現在最もニーズのある設備、立地条件などを常に把握しておくことが必要です。家賃や広さ、設備に対する入居者の選択眼が厳しくなっている点も考慮しなければなりません。
また、つい利回りばかりに目が行きがちですが、高利回りの物件には必ずその理由が存在しますので、注意が必要です。 |
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| Q5 |
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購入に際して、自己資金をあまり使わずに、ローンで購入する人が多いと聞きましたが
どちらがいいのでしょうか？ |
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| A |
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ローンを利用して購入する場合には、少ない自己資金ではじめることが出来るというメリットがあります。頭金さえあれば手軽に始められるということです。賃貸後は家賃収入をローンの返済に充てていきます。ローンの返済が終われば家賃収入は自分の手元に残ります。またローンを利用すると、投下した自己資金に対する利回りが非常に高くなるといういわゆるレバレッジ効果が生じます |
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| Q6 |
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不動産投資のリスクを教えてください。 |
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| A |
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不動産投資をする場合には、当然リスクが伴います。リスクとしては、空室リスク、家賃の値下がりリスク、不動産価格の変動リスク、などが考えられます。
特に気になるのが、空室リスクと家賃の値下がりリスクです。この2点に関しては購入物件を選定する際に地域需要などを検討することによってある程度リスクを軽減することが可能です。
また、不動産価格の変動リスクですが、もちろん購入した物件が10年後、20年後にいったいいくらで売却できるかは、誰も予想できません。しかしメンテナンス次第で不動産価格は将来大きく変わってきます。十分な管理、メンテナンスを続けることによってリスクを軽減できるはずです。
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| Q7 |
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利回りが10%以上になっている物件があると聞きますが、
本当にそんなに高利回りなのでしょうか？ |
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| A |
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不動産投資をする場合に、「利回り」という言葉の使い方には気をつけましょう。例えば、5,000万円で物件を購入し、毎月の家賃収入が25万円、年間家賃収入が300万円とします。この300万円を購入価格の5,000万円で割った、「6%」を利回りと言っています。
しかしこれは「表面利回り」と言われているものです。これとは別に「実質利回り」とは、年間家賃収入から年間の経費（修繕費用、租税など）を引いたものを購入価格で割ったものになります。先ほどの例で、年間の経費が60万円と仮定すると、「4.8％」が実質利回りとなります。
また一般に、不動産価格がバブル期よりも下落している一方で、賃貸料はそれほど下落していないという事情から、当初の利回りは中古物件の方が高くなります。しかし中古物件は新築よりも賃料下落リスクが高く、修繕費など様々な経費がかさむことになるので、単純に投資時点の利回りの良さだけで物件を判断するのは難しいといえます。
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